繼去年的楊浦平?jīng)?街坊之后，上海推出了第二個房地聯(lián)動價達(dá)21萬元/平方米的項目。

去年10月底，瑞安聯(lián)合楊浦國資拿下了上海楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，地塊的房地聯(lián)動價為21萬元/平方米，刷新了楊浦區(qū)自實施房地聯(lián)動價以來最高記錄。如今，靜安區(qū)也緊隨其后，推出了北站新城地塊。

近日，隨著《靜安區(qū)天目社區(qū)C070102單元04-05、05-01地塊歷史風(fēng)貌保護項目實施主體遴選公告》的發(fā)布，這宗靜安北站新城地也宣布正式進入市場。

(資料圖)

界面新聞查詢該公告內(nèi)容，在本次遴選報價中，該地塊以房地聯(lián)動房價21萬元/平方米為基準(zhǔn)，后續(xù)協(xié)議出讓地價以市房管局書面批復(fù)的房地聯(lián)動房價為基準(zhǔn)作相應(yīng)調(diào)整。

公告顯示，北站新城項目共由兩幅地塊組成，其中04-05地塊的用地面積42696平方米，容積率1.43，為住宅及商辦混合用地，限高15米；05-01地塊的用地面積9462平方米，容積率1.45，為住宅、商辦及社區(qū)級文化設(shè)施混合用地，限高24米。

與此同時，地塊住宅并無中小套型限制，100%全精裝修，未來有望帶來低密里弄風(fēng)貌住宅。但必須配建的5%公共租賃住房。如按套均面積100平方米來算，未來可供應(yīng)約623套高端住宅。

從區(qū)位來看，地塊項目直線距蘇州河1公里左右，直線距外灘約1.5公里，直線距3、4號線寶山路站約300米，周邊擁有蘇河灣萬象天地、白玉蘭廣場、大悅城等商業(yè)配套，南面800米處就是上海高端項目華僑城蘇河灣，居住氛圍較為濃厚。

據(jù)了解，因上海內(nèi)環(huán)優(yōu)質(zhì)地塊項目向來稀缺，該地塊一經(jīng)面世就吸引來多家品牌房企，以招商蛇口、華發(fā)、越秀等為代表的房企對該項目皆有興趣。

不過，就這類歷史風(fēng)貌保護項目而言，開發(fā)難度并不算小，十分考驗開發(fā)商的綜合能力。

具體來看，由于該地塊屬于歷史風(fēng)貌保護項目，其歷史建筑保護更新規(guī)模相對較大，04街坊肌理保護范圍占比不小于60%，05街坊肌理保護范圍占比為100%。

目前，地塊內(nèi)部諸多老建筑尚存。比如優(yōu)秀歷史建筑虞氏故居，以及泰山大劇院等，都將予以保留修繕。

其次，公告中還明確，兩幅地塊均含有商業(yè)部分，自持比例不低于80%，需大力發(fā)展“首店經(jīng)濟”、“品牌經(jīng)濟”；其他商業(yè)應(yīng)兼顧辦公人群和周邊地區(qū)居民消費需求。

在諸多公建要求中，除了須配建5%的租賃住房外，還有民防工程、須承擔(dān)周邊市政道路全要素景觀提升等相關(guān)費用，預(yù)估不低于2000元/平方米。

開發(fā)難度大，地塊本身對開發(fā)商的資質(zhì)實力還有一定要求。

根據(jù)地塊遴選公告，該地塊申請人須同時滿足2022年度總資產(chǎn)規(guī)模大于500億元、2022年度凈資產(chǎn)規(guī)模大于200億元、具備中國人民銀行認(rèn)可的評級機構(gòu)出具的有效期內(nèi)的主體信用評級等級證書AA+及以上評級和具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級及以上資質(zhì)等要求。

值得一提的是，在本次遴選中，還有一個門檻較高的條件即占10分的出讓相應(yīng)度要求，包括簽訂土地合同到項目規(guī)劃資源綜合驗收通過對靜安區(qū)的綜合稅收貢獻要達(dá)到5000萬-1億元，以及項目規(guī)劃驗收通過后5年內(nèi)對靜安區(qū)的綜合稅收貢獻達(dá)到5000萬-1億元。

目前來看，僅這一項要求，就能“勸退”不少房企。因為這意味著開發(fā)商從拿地塊到項目建設(shè)，竣工驗收前就要有稅收承諾。如果不是已提前有企業(yè)注冊在靜安或之后計劃有企業(yè)注冊在靜安的房企，或難滿足這一要求。

最終，該項目將通過遴選評分的方式確定實施主體。申請人可獨立參加，也可聯(lián)合參加，聯(lián)合方數(shù)量不得超過三家，且各方投資比例均須不小于30%。

作為上海"留改拆"背景下啟動的首個試點基地，北站新城地塊從啟動征收到今年6月份開展公開遴選，歷時長達(dá)7年。

其實在去年8月份，靜安區(qū)就有意將此地塊入市。當(dāng)時，靜安區(qū)還舉行了一場小范圍的重點土地推介會，除太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、香港置地、凱德等房企現(xiàn)身外，內(nèi)地的品牌房企還有保利、招商蛇口以及中交地產(chǎn)等。

該地塊7月底將公布遴選結(jié)果，屆時花落誰家，值得期待。

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